商品房预售合同登记是商品房预售管理的一部分,根据《城市房地产管理法》第44条第2款的规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案(现在是不动产登记部门)。
  这个规定的目的是通过预售合同备案登记对开发商行为的合法性进行审查,以维护预购人的利益。
  而商品房预告登记的规定体现在《物权法》第20条上:沈阳房产律师当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权变动效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
  这条规定的目的有三:1、预告登记的条件是申请人有取得不动产物权的请求权。
  2、预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力,即具有排他效力。
  3、预告登记人仍然没有取得物权,而原物权人也没有丧失相应的物权。
  通过以上的内容,可以得出两者的区别就是:除非预售合同备案登记有约定,如果有约定,预售合同不备案登记就不生效。否则,是否备案登记对双方当事人的合同效力无影响。但预告登记就不一样了,不动产预告登记后,有对抗第三人的效力,即未经预告登记权利人同意,第三人与预告登记权利人的相对方就同一不动产进行交易的协议无效。